토지거래허가구역 실거주 2년 어기면 취득가 10% "계약은 했는데…"

집을 보러 다니다 마음에 드는 곳을 찾아 도장까지 찍고 나서야 "여기 묶인 동네라던데" 하는 말을 듣는 경우가 있습니다. 이 제도는 계약을 하고 나서 알면 되돌리기가 어려운 쪽이라, 어디가 묶였고 무엇을 지켜야 하는지부터 보는 편이 낫더라고요.

허가를 받아야 하는 면적

허가구역 안이라고 모든 거래에 허가가 필요한 것은 아닙니다. 용도지역마다 기준면적이 정해져 있고, 그 면적을 넘는 거래만 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받습니다.

다만 이 표를 그대로 외워 두면 어긋날 수 있습니다. 허가구역을 지정하는 곳이 기준면적을 따로 좁혀 잡을 수 있어서, 우리 지역 공고를 봐야 정확합니다.

지정과 해제가 갈리는 5년

허가구역은 지정할 때 기간이 같이 정해집니다. 법이 5년 이내로 잡도록 하고 있어서, 한 번 묶이면 영영 그대로인 것이 아니라 기간이 끝나거나 중간에 해제되기도 합니다.

저는 이 제도가 한 번 걸리면 계속 가는 줄 알았거든요. 그래서 "작년에 알아봤을 땐 아니었는데"라는 말이 나오는 자리이기도 합니다. 지정도 해제도 그사이에 일어날 수 있습니다.

조회부터 허가까지 밟는 순서

먼저 조회입니다. 토지이음에서 지번을 넣으면 그 땅이 허가구역에 들어 있는지 확인할 수 있고, 관할 시·군·구청 공고에서도 볼 수 있습니다.

매매를 서두르다 순서를 뒤집는 경우가 여기서 나옵니다. 허가가 나기 전에 잔금까지 치러 두면, 나중에 허가가 막혔을 때 되돌리는 쪽이 훨씬 번거로워집니다. 제도 전반은 찾기쉬운 생활법령정보 토지거래 및 이용에 관한 규제에 정리되어 있습니다.

이행강제금이 해마다 붙는 자리

허가를 받아 산 땅은 적어 낸 목적대로 써야 합니다. 그래서 주거용으로 허가를 받았다면 그 집에 실제로 들어가 살아야 하고, 이 실거주 의무가 이 제도에서 가장 많이 걸리는 자리입니다.

지키지 않으면 이행명령이 먼저 오고, 그래도 안 고치면 이행강제금이 붙습니다. 금액은 토지 취득가액에 비율을 곱해 정하는데, 그냥 방치하면 10%, 임대를 놓으면 7%, 승인 없이 목적을 바꾸면 5%입니다.

한 번 물고 끝나는 것도 아닙니다. 그렇다고 무한정 붙는 것은 아니고, 이용의무기간이 끝날 때까지 해마다 부과하는 구조거든요.

허가 없이 계약했을 때

"계약서를 이미 썼는데 어떻게 되나요" 하는 질문이 가장 많은 대목입니다. 허가를 받지 않고 맺은 토지거래계약은 효력이 생기지 않습니다.

그래서 계약서를 쓰기 전에 조회부터 하는 것이 순서입니다. 도장을 찍고 나서 알게 되면 돈과 시간이 함께 묶입니다.

내 계약이 허가 대상인지 애매하다면, 계약서에 도장을 찍기 전에 관할 시·군·구청 토지관리 부서에 지번을 대고 먼저 물어보시는 편이 안전합니다.