집이 한 채인데 해마다 고지서를 받아 온 분들에게는 이 소식이 가장 궁금할 겁니다. 기준선이 올라가면 내가 과세 대상에서 빠질 수 있으니까요. 그런데 이 개편은 집을 몇 채 가졌느냐보다 얼마짜리인지와 실제로 사는지를 앞에 놓았습니다.
1세대 1주택 기준선이 올라갔다
집 한 채만 가진 분들 기준선이 올라갔어요. 개편안을 보면 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높였습니다.
이 숫자가 뜻하는 것은 시가 기준으로 약 20억 원 이하 주택이 종부세 과세 대상에서 빠진다는 것입니다. 공시가격과 시가는 다른 값이라, 고지서를 받아 보셨다면 공시가격 쪽으로 견주셔야 합니다.
공제 기준은 «공시가격» 14억 원이고, 시가 20억 원은 그것을 시세로 바꿔 본 값입니다. 우리 집이 대상인지 볼 때는 시세 호가가 아니라 고지서에 적힌 공시가격을 보셔야 합니다.
시가 구간마다 방향이 다르다
모두 세금이 줄어드는 개편이 아닙니다. 거주용 한 채를 기준으로 구간마다 방향이 갈립니다.
| 시가 구간 | 방향 |
|---|---|
| 약 20억 원 이하 | 과세 대상에서 빠진다 |
| 20억~30억 원 | 세액이 줄어든다 |
| 30억~40억 원 | 변동을 최소화한다 |
| 40억~50억 원 초과 | 과세를 강화한다 |
표의 맨 아래를 보시면 방향이 반대입니다. 그래서 「보유세가 낮아진다」는 한마디로 정리하면 틀리는 집이 생깁니다.
양도세는 보유에서 거주로
파는 쪽도 함께 손댔습니다. 핵심은 보유 중심에서 거주 중심으로 전환한다는 것이에요. 오래 갖고만 있던 것보다 실제로 살았는지를 크게 보는 방향입니다.
그런데 여기에 눈에 띄는 숫자가 하나 있습니다. 양도소득세 기본공제가 연 250만 원에서 연 2,500만 원으로 올라갑니다. 열 배입니다.
① 전세를 주고 다른 곳에 살던 집: 거주 기간이 짧다
② 오래 보유만 한 집: 보유공제에 기대던 부분이 줄어든다
③ 실제로 살던 한 채: 유리해지는 쪽이다
다주택자는 어떻게 되나
다주택자 쪽은 방향이 다릅니다. 종부세 기본공제 금액이 축소되고, 양도세 중과 완화는 2028년까지 한시로 적용됩니다.
"완화됐다니 급할 것 없겠네요"라고 보실 수 있는데, 기한이 붙은 완화입니다. 팔 계획이 있다면 그 기간 안인지부터 세어 봐야 하더라고요.
저도 완화라는 말만 보고 계속 그렇게 가는 것이라고 생각했거든요. 기한이 붙어 있다는 걸 발표 자료를 읽고 알았습니다.
언제부터 적용되나
같은 개편안인데 시행 시점이 갈립니다. 이 일정을 놓치면 계획이 어긋납니다.
| 무엇 | 언제 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 종부세 공제 상향 | 내년부터 단계적 시행 | 한 번에 다 적용되는 것이 아니다 |
| 양도세 거주 중심 전환 | 2028년 1월 1일 | 2027년 한 해는 유예 기간이다 |
| 다주택 중과 완화 | 2028년까지 한시 | 기한이 끝나면 되돌아간다 |
정리하면 보유세 쪽이 먼저 오고 양도세 쪽이 나중입니다. 그 사이에 유예 기간이 한 해 놓여 있어요.
자주묻는 질문
고지서나 부동산공시가격 알리미에서 우리 집 공시가격을 확인해 14억 원과 견주면 됩니다. 1세대 1주택자 기준이라 세대 요건과 주택 수가 함께 걸리니, 세대원 명의 주택이 있는지도 함께 보셔야 합니다. 시세 호가로 계산하면 어긋납니다.
이번 개편에서 앞에 나온 것은 기본공제 상향과 구간별 부담 조정입니다. 세율 표 자체가 어떻게 정리되는지는 후속 법령에서 확정되는 부분이라, 세율만 따로 떼어 단정하기 어렵습니다. 우리 집 구간이 어느 방향인지부터 보시는 편이 실속 있습니다.
양도차익에서 빼 주는 공제라 집을 팔 때 계산에 들어갑니다. 시행이 2028년 1월 1일이고 2027년이 유예 기간이라, 그 전에 파는 거래에는 지금 기준이 적용됩니다. 매도 시점을 정할 때 이 날짜를 함께 놓고 보셔야 합니다.
거주 중심으로 옮겨 가는 방향이라 실제 거주 기간이 짧으면 공제 계산에서 덜 유리해질 수 있습니다. 다만 공제율과 한도가 단계적으로 조정되는 구조라, 거주 기간이 아예 없는 경우와 일부 있는 경우가 같지는 않습니다. 팔기 전에 거주 기간을 세어 두는 것이 먼저입니다.
종부세는 지분에 따라 각자 계산되고, 1세대 1주택 특례를 쓸지 각각 계산할지 고르는 방식이 있었습니다. 기본공제가 올라가면 어느 쪽이 유리한지가 달라질 수 있어, 고지서를 받은 뒤 두 방식을 견줘 보시는 게 좋습니다. 이건 개편 뒤에도 남는 선택입니다.
발표된 것은 정부 개편안이고, 세법은 국회를 거쳐야 확정됩니다. 그래서 숫자와 시행일이 바뀔 수 있습니다. 이 글의 값도 발표된 개편안 기준이니, 실제 거래나 신고 전에는 확정된 법령을 다시 확인하셔야 합니다.
먼저 우리 집 공시가격을 찾아 14억 원과 견주십시오. 시세가 아니라 공시가격입니다.
팔 계획이 있으면 거주한 기간을 세어 두시고, 2028년 시행과 2027년 유예를 달력에 함께 적어 두십시오.
개편안 내용은 대한민국 정책브리핑 부동산 세제개편 안내에서 확인하실 수 있습니다.
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