주택연금 월 수령액은 주택가격과 가입자 연령 두 가지로 정해집니다. 부부 중 한 명이 55세 이상이고 부부합산 공시가격 12억 원 이하 주택을 소유하면 가입할 수 있으며, 연령은 부부 중 나이가 적은 사람을 기준으로 계산합니다.
가입 조건 네 가지와 공시가격 12억 기준
한국주택금융공사가 보증하는 제도라 요건이 명확하게 정해져 있습니다. 2026년 7월 기준 네 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 연령 | 주택소유자 또는 배우자가 55세 이상, 최고 연령 제한 없음 |
| 국적 | 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민 |
| 주택 보유 | 부부기준 공시가격 등이 12억 원 이하 주택 소유 |
| 거주 요건 | 가입주택에 가입자 또는 배우자가 실제 거주, 주민등록 전입 상태 |
다주택자라도 보유 주택 합산 공시가격이 12억 원 이하면 가입할 수 있고, 12억 원을 넘는 2주택자도 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능합니다. 1주택자만 된다고 알고 포기하는 경우가 많은데 실제 기준은 합산 가격입니다.
대상 주택은 주택법 제2조제1호에 따른 주택과 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거 목적 오피스텔이 포함됩니다. 아파트만 되는 것이 아니라 단독주택과 오피스텔도 대상입니다.
월 수령액을 결정하는 두 가지 변수
공사는 월지급금이 주택가격과 가입 시점 연령 두 가지로 결정된다고 안내합니다. 소득이나 재산은 기준에 들어가지 않습니다.
연령 적용 방식에 함정이 하나 있습니다. 부부가 함께 가입할 경우 나이가 많은 쪽이 아니라 나이가 적은 연소자를 기준으로 계산합니다. 남편이 75세여도 아내가 62세면 62세 기준으로 산정된다는 뜻입니다. 연령이 높을수록 월지급금이 많아지고 낮을수록 줄어드는 구조이므로, 부부 나이 차가 크면 예상보다 금액이 적게 나올 수 있습니다.
주택가격이 같다면 연령이 결정적입니다. 반대로 연령이 같다면 주택가격이 클수록 월지급금이 늘어납니다. 두 변수가 곱해지는 구조라고 보시면 됩니다.
주택가격은 공시가격이 아니라 시세로 잡힌다
가장 많이 혼동하는 부분입니다. 가입 자격을 따질 때는 공시가격 12억 원 기준을 쓰지만, 월지급금을 계산할 때 쓰는 주택가격은 공사가 인정하는 시세입니다.
아파트는 한국부동산원 시세를 먼저 적용하고, 없으면 KB국민은행 시세를 순차적으로 적용합니다. 인터넷 시세가 없는 단독주택이나 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.
공시가격은 대개 시세보다 낮게 잡히므로, 공시가격 기준으로 예상 수령액을 계산하면 실제보다 적게 나옵니다. 자격 판단용 숫자와 금액 계산용 숫자가 다르다는 점을 기억해 두셔야 합니다.
지급방식과 지급유형에 따라 갈리는 수령액
같은 집, 같은 나이여도 어떤 방식을 고르느냐에 따라 손에 쥐는 금액이 달라집니다. 지급방식이 큰 틀이고, 그 안에서 지급유형을 고르는 구조입니다.
종신지급방식과 종신혼합방식
종신지급방식은 목돈 인출 없이 평생 매월 연금만 받는 방식입니다. 종신혼합방식은 대출한도의 50% 범위에서 수시로 목돈을 찾아 쓰고 나머지를 매월 받습니다. 재건축 분담금 납부 자금은 70%까지 인출할 수 있습니다. 목돈을 빼 쓰는 만큼 매월 받는 금액은 줄어듭니다.
확정기간혼합방식
10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 기간을 정해 그 기간에만 연금을 받는 방식입니다. 기간이 짧은 만큼 월 수령액은 종신보다 많아집니다. 다만 대출한도의 5%에 해당하는 의무설정인출한도가 남겨지며, 이 금액은 연금 지급 기간이 끝난 뒤 담보주택 관리비와 의료비 용도로만 쓸 수 있습니다. 연금이 끊겨도 거주는 평생 가능합니다.
대출상환방식
기존 주택담보대출이 남아 있을 때 쓰는 방식입니다. 대출한도의 50% 초과 90% 이하 범위에서 목돈을 받아 대출을 갚고 나머지를 매월 받습니다. 대출금리 0.1% 인하 혜택이 적용됩니다. 가입 이후에는 추가 인출이 되지 않습니다.
우대지급방식
본인 또는 배우자가 65세 이상 기초연금 수급권자이고 부부기준 2억 5천만 원 미만 1주택만 소유한 경우 선택할 수 있습니다. 공사 안내에 따르면 1억 8천만 원 이상 2억 5천만 원 미만 주택은 일반형 대비 최대 약 20%, 1억 8천만 원 미만 주택은 최대 약 25%를 더 수령합니다. 해당된다면 반드시 확인해야 할 방식입니다.
종신방식에서는 지급유형도 고를 수 있습니다. 매월 같은 금액을 받는 정액형, 가입 초기 3년에서 10년 사이 정해진 기간 동안 더 많이 받고 이후 덜 받는 초기증액형, 초기에는 적게 받다가 3년마다 4.5%씩 늘어나는 정기증가형입니다.
저당권방식과 신탁방식의 결정적 차이
담보를 어떻게 제공하느냐도 선택 사항이며, 배우자 승계와 임대 가능 여부에서 차이가 납니다.
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 담보 제공 | 가입자가 근저당권 설정 | 공사에 신탁등기 |
| 가입자 사망 시 배우자 승계 | 소유권 이전등기 절차 필요 | 소유권 이전 없이 자동 승계 |
| 보증금 있는 일부 임대 | 불가능 | 가능 |
저당권방식은 가입자가 먼저 사망하면 배우자가 연금을 이어받기 위해 상속 절차와 소유권 이전등기를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 자녀 동의가 필요해 분쟁이 생기는 경우가 있습니다. 신탁방식은 이 절차 없이 자동으로 승계됩니다. 이용 중에 담보설정방식을 바꾸는 것도 가능합니다.
가입 시 발생하는 비용과 지킴이 통장
주택연금은 공짜가 아닙니다. 비용 구조를 알고 들어가야 실질 수령액을 계산할 수 있습니다.
초기보증료는 주택가격의 1.0%이며 최초 연금지급일에 납부합니다. 연보증료는 일반형 기준 연금지급총액의 연 0.95%가 부과되고, 대출상환방식과 대출상환우대방식은 연 1.0%입니다. 여기에 대출이자가 붙습니다. 이 외에 감정평가수수료와 등록면허세를 직접 부담해야 하는데, 주택가격 2억 5천만 원 미만 1주택자는 필요시 감정평가수수료를 지원받을 수 있습니다.
예상연금조회로 직접 확인하는 방법
남의 표를 보고 판단하지 말고 본인 숫자를 뽑아야 합니다. 공사 홈페이지의 예상연금조회에 주택 정보와 생년월일을 넣으면 방식별 예상 금액이 나옵니다.
자격이 애매하거나 다주택 보유로 판단이 어려우면 지사를 방문하기 전에 온라인 조회로 가능 여부를 먼저 확인하는 편이 시간을 아낍니다. 상담은 한국주택금융공사 고객센터 1688-8114를 통해 예약할 수 있습니다.
가입 요건과 월지급금 산정 기준은 한국주택금융공사 공식 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
주택연금은 한번 가입하면 되돌리기 어렵고 상속 계획과도 얽히는 결정입니다. 여기 정리한 내용은 제도 안내일 뿐 개별 판단 자료가 아니므로, 본인에게 유리한 방식과 실질 손익은 한국주택금융공사(1688-8114) 상담이나 금융 전문가와 상의해 결정하시기 바랍니다.
자주묻는 질문
보유 주택 합산 공시가격이 12억 원 이하면 다주택자도 가입할 수 있습니다. 12억 원을 초과하는 2주택자는 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능합니다.
가입 자격은 부부 중 한 명이 55세 이상이면 되지만, 월지급금 계산은 나이가 적은 연소자를 기준으로 합니다. 부부 나이 차가 크면 예상보다 금액이 적게 나올 수 있습니다.
배우자도 계속 받을 수 있습니다. 다만 저당권방식은 소유권 이전등기 절차를 거쳐야 하고, 신탁방식은 소유권 이전 없이 자동 승계됩니다. 승계 절차가 걱정된다면 신탁방식을 검토해 보시기 바랍니다.
월지급금은 가입 시점 기준으로 확정되므로 이후 집값 상승분이 연금액에 반영되지는 않습니다. 다만 사후 정산 시 주택 처분 금액이 대출 잔액보다 많으면 남은 금액은 상속인에게 돌아갑니다. 손익 판단은 개인 상황에 따라 다르므로 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.
본인 또는 배우자가 65세 이상 기초연금 수급권자이고 부부기준 2억 5천만 원 미만 1주택만 소유한 경우 우대지급방식을 선택할 수 있습니다. 주택가격에 따라 일반형 대비 최대 약 20%에서 25%를 더 수령합니다.
초기보증료가 주택가격의 1.0%이고 연보증료는 일반형 기준 연 0.95%입니다. 여기에 대출이자와 감정평가수수료, 등록면허세가 발생합니다. 주택가격 2억 5천만 원 미만 1주택자는 감정평가수수료 지원 대상이 될 수 있습니다.
채무관계자는 의사능력과 행위능력이 있어야 가입할 수 있습니다. 치매 등으로 능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 활용해 가입이 가능합니다.
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